Квартира для покупки выбрана, и дата
сделки тоже. Однако еще задолго до этой даты покупатель вносит продавцу аванс.
«Зачем платить какие-то деньги, до того, как сделка заключена?» - интересуются
покупатели.  «Неужели не избежать
финансовых отношений до того, как стороны окончательно ударили по рукам?» вторят
им продавцы. «Да, - отвечает директор компании «Мэтр Роше Запад» Вера Семенова.
– Аванс – непросто формальность. Это показатель серьезности намерений и существенная
гарантия для обеих участвующих в сделке сторон».

 

     Итак, после того, как подходящий вариант
найден, цена покупки установлена и практически все детали оговорены, покупатель
или его законный представитель должен внести некоторую сумму предоплаты – аванс.
С одной стороны, это свидетельствует о том, что сам покупатель всерьез настроен
довести сделку до конца,что усилия продавца или работающего с ним риэлтора по
подготовке необходимых документов не пропадут даром, что нынешнему владельцу
квартиры можно немного расслабиться и перестать ворочаться по ночам в раздумьях
«купят – не купят». С другой стороны, аванс и для покупателя является
своеобразной страховкой, что к оговоренному сроку все документы на квартиру
будут оформлены, как положено, а главное, что за время подготовки к финальному
аккорду сделки квартира не будет продана кому-то другому.

 

АВАНС ИЛИ ЗАДАТОК ?

 

   В быту слова аванс и задаток принято считать
синонимами. А с точки зрения закона это принципиально разные понятия. По закону
разница между авансом и задатком в том, что, «если за неисполнение договора
ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне
двойную сумму задатка». То есть, во многих случаях отказавшемуся от сделки
продавцу придется «платить дважды» - или отстаивать иную позицию в суде. Конечно,
покупателю, который хочет крепко-накрепко «привязать» к себе продавца вместе с
его квартирой, имеет смысл настаивать не на авансе, а именно на задатке. Но, вполне
естественно, продавцы редко на это соглашаются. А согласно ст. 421 ГК РФ,
понуждение к заключению договора не допускается, и условия договора определяются
по усмотрению сторон. Поэтому заставить продавца заключить именно соглашение о
задатке невозможно. Хотя, у покупателя есть шанс получить внесенные
предварительно деньги в двойном размере, даже при оформлении аванса. Этот шанс
– внесение соответствующих условий в «договор о внесении аванса».

 

...ОТ СЛОВА «ДОГОВОРЕННОСТЬ»

 

     «Договор о внесении аванса» - это двустороннее
соглашение, которое подписывают продавец и покупатель (или их законные
представители) и в котором должно быть оговорено буквально все: продажная
стоимость квартиры, срок совершения сделки, сроки освобождения квартиры
предыдущими хозяевами, сроки их снятия с регистрационного учета, способ передачи
денег от покупателя к продавцу, кто и какие дополнительные расходы по сделке
оплачивает… Покупатель может предусмотреть даже возможность личной (точнее, с помощью
своего юриста) проверки юридической чистоты объекта и личное присутствие при
получении хозяином квартиры справок, выписок и ряда других документов. Отмечу,
что ничего незаконного и даже необычного в таком требовании нет: сделка с
недвижимостью – слишком серьезный, ответственный и дорогостоящий шаг, чтобы
считать хоть какие-то его аспекты незначительными. Но самое главное – в
договоре о внесении аванса нужно тщательнейшим образом прописать пункт, о
возврате предоплаты при возникновении обстоятельств, препятствующих
приобретению квартиры покупателем. Скажем, может выясниться, что в квартире
проведена неузаконенная перепланировка, или что у третьих лиц есть законные
права на данную квартиру,или что в «истории» квартиры не все гладко с точки
зрения закона. Бывают случаи, когда покупатель вносит аванс, рассчитывая на
ипотеку, но в последний момент банк отказывает ему в кредите. Все эти моменты –
предмет договоренности продавца и покупателя. Однако, не стоит забывать, что
интересы у двух участников сделки с большинстве случаев противоположные. А
значит – достигнуть «консенсуса» бывает совсем непросто. Поэтому риэлторы, как
правило, предлагают своим клиентам те варианты,которые за два десятка лет
существования современного рынка недвижимости показали себя наиболее
приемлемыми.Так, обычно срок «выхода на сделку» – от 2 недель до 1 месяца,
аренду банковской ячейки оплачивает покупатель, а проверку подлинности купюр –
продавец. Также по сложившейся практике, в договор включается пункт, в
соответствие с которым если продавец в период действия договора о внесении
аванса умудряется продать квартиру третьим лицам, ему предстоит выплатить вдвое
больше внесенной предоплаты: аванс и штраф в таком же размере. Причем в данном
случае безо всякого оформления аванса в качестве задатка.

 

СКОЛЬКО ДАТЬ?

 

     Напоследок - о «цене вопроса»: в каком размере
надо вносить аванс?

 

     От риэлторов часто можно услышать,что обычно
это 5% от продажной стоимости квартиры. Но мне кажется, что куда нагляднее
абсолютные цифры. В сегменте элитной недвижимости размер аванса может достигать
и 1 млн руб. Однако в сделках «массового сегмента» средний ценовой уровень гораздо
ниже – от 50.000 до 100.000 руб.

СТАТЬИ

31/10/2013

АРЕНДА ОФИСА В ЦЕНТРЕ МОСКВЫ БЕЗ КОМИССИИ ОТ СОБСТВЕННИКА

  Аренда офисов без комиссии в центре Москвы стала дорожать. Цена больше всего выросла на офисы класса А в ...

31/10/2013

АРЕНДА ОФИСА В БИЗНЕС ЦЕНТРЕ МОСКВЫ БЕЗ КОМИССИИ ОТ СОБСТВЕННИКА

  Аренда офиса в любом бизнес центре Москвы по-прежнему является востребованной услугой. Отдельно пользуются спросом офисы класса А в престижных бизнес цен...

30/10/2013

СОВМЕСТНАЯ АРЕНДА НАБИРАЕТ ПОПУЛЯРНОСТЬ

  Найм жилья в складчину остается главным трендом посткризисной аренды в Москве.

31/10/2013

АРЕНДА ОФИСА В ЦЕНТРЕ МОСКВЫ БЕЗ КОМИССИИ ОТ СОБСТВЕННИКА

  Аренда офисов без комиссии в центре Москвы стала дорожать. Цена больше всего выросла на офисы класса А в ...

31/10/2013

АРЕНДА ОФИСА В БИЗНЕС ЦЕНТРЕ МОСКВЫ БЕЗ КОМИССИИ ОТ СОБСТВЕННИКА

  Аренда офиса в любом бизнес центре Москвы по-прежнему является востребованной услугой. Отдельно пользуются спросом офисы класса А в престижных бизнес цен...

30/10/2013

СОВМЕСТНАЯ АРЕНДА НАБИРАЕТ ПОПУЛЯРНОСТЬ

  Найм жилья в складчину остается главным трендом посткризисной аренды в Москве.

    НАШИ ЭКСПЕРТЫ

    • Белугин Алексей Валентинович

      Управляющий

    • Лысенко Михаил Валерьевич