Вопрос: Требуется ли согласие органов опеки при продаже квартиры, если в ней прописаны дети (не являются сособственниками)? И если требуется, то сколько времени может понадобиться для получения этого согласия?

Ответ: Среди правоведов, в правоприменительной практике, нет единства по данному вопросу. Те, кто считает, что, согласие не требуется, обычно ссылаются на п.4 ст.292 ГК РФ, а придерживающиеся противоположной точки зрения -как правило, на абз.2 п.1 ст.28, п.2 и п.3 ст.37, п.1-2 ст.292 ГК РФ.

 

Вопрос: У нас с мамой есть приватизированная квартира в Подмосковье, оформленная в совместную собственность на меня и маму, которая сейчас находится на постоянном проживании в другой стране. Мы хотим продать эту квартиру и купить в Москве. Проблема в том, что у мамы нет возможности приехать. Как нам поступить? Спасибо.

Ответ: Вашей маме необходимо в компетентных органах страны пребывания, занимающихся проставлением апостиля, или в консульстве или посольстве России в этом государстве удостоверить доверенность на продажу квартиры в Подмосковье и покупку квартиры в Москве и переслать ее Вам.

 

Вопрос: Добрый день! В каких случаях можно человека можно выписать из квартиры и как это сделать?

Ответ: Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства - на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии его с регистрационного учета по месту жительства. При регистрации по новому месту жительства, если гражданин не снялся с регистрационного учета по прежнему месту жительства, орган регистрационного учета в 3-дневный срок обязан направить соответствующее уведомление в орган регистрационного учета по прежнему месту жительства гражданина для снятия его с регистрационного учета; б) призыва на военную службу - на основании сообщения военного комиссариата; в) осуждения к лишению свободы - на основании вступившего в законную силу приговора суда; г) признания безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; д) смерти или объявления решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке; е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда.

 

Вопрос: Добрый день! Скажите, существует ли возможность ускорить регистрацию сделки в УФРС?

Ответ: Да, такая возможность существует. Вам необходимо при подаче документов обратиться с просьбой об ускоренной регистрации к руководству УФРС.

 

Вопрос: Собственниками квартиры являются мать и несовершеннолетний сын. Сейчас квартиру планируются продать и купить новую квартиру. Новая квартира является квартирой на первичном рынке, то есть при ее приобретении не будет изначально свидетельства о собственности. Имеет ли права орган опеки отказать в праве продать жилье, часть которого находится в собственности несовершеннолетнего ребенка в данном случае?

Ответ: Прежде всего отметим, что согласно абз. 1-2 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ), ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется ст. 26 и 28 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в п. 2 ст. 26 ГК РФ, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. Согласно п. 2 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими; 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные п. 2 ст. 28 ГК РФ. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. Отметим, что согласно п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п. 2 ст. 28 ГК РФ, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 ст. 37 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 28 ГК РФ малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. При этом, согласно абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ, осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве» от 24.07.1998 г. № 124-ФЗ (далее – Закон № 124-ФЗ). Таким образом, учитывая положения абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ, родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества ребенка, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих ребенку прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества ребенка. Также отметим, что согласно п. 8 Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 июля 2004 года № 126 (далее - Инструкция), согласно законодательству Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется в том числе в случаях: - отчуждения законными представителями имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, или дачи согласия законными представителями на отчуждение такого имущества несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет (п. 1 ст. 28 ГК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ); - дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от указанного права (п. 1 ст. 28 ГК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ); - дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет (п. 1 ст. 28 ГК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ). Таким образом, учитывая изложенное выше, считаем, что в рассматриваемом случае, на отчуждение доли в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется разрешение органов опеки и попечительства. Обратим Ваше внимание, что в Определении Свердловского областного суда от 02.11.2010 по делу № 33-13118/2010 суд признал законным отказ органа опеки и попечительства в разрешении родителю продать принадлежащую несовершеннолетнему ребенку долю в квартире с последующим приобретением доли в неблагоустроенном доме, в связи с тем, что в результате сделки уменьшалась стоимость недвижимого имущества, принадлежащего ребенку, а также нарушались его жилищные права (требуются существенные затраты для приведения приобретаемого дома в состояние, подходящее для проживания). В Определении Приморского краевого суда от 16.03.2010 по делу № 33-2054, указывалось, что органы опеки не отказали в продаже квартиры и покупке дома, поскольку продажей квартиры и покупкой дома преследовались интересы ребенка. Суд в данном Постановлении не оспорил решения органа опеки и попечительства. Таким образом, считаем, что поскольку в рассматриваемом случае несовершеннолетний теряет права собственности на квартиру (т.е. нарушаются его интересы), органы опеки и попечительства вправе отказать в совершении рассматриваемой сделки купли-продажи, однако, т.к. приобретается новая квартира, то если она будет оформлена в том числе и на несовершеннолетнего, то вероятность отказа не велика.

 

Если вы не нашли ответа на интересующий вас вопрос - задайте его, используя нижеприведенную форму 

СТАТЬИ

31/10/2013

АРЕНДА ОФИСА В ЦЕНТРЕ МОСКВЫ БЕЗ КОМИССИИ ОТ СОБСТВЕННИКА

  Аренда офисов без комиссии в центре Москвы стала дорожать. Цена больше всего выросла на офисы класса А в ...

31/10/2013

АРЕНДА ОФИСА В БИЗНЕС ЦЕНТРЕ МОСКВЫ БЕЗ КОМИССИИ ОТ СОБСТВЕННИКА

  Аренда офиса в любом бизнес центре Москвы по-прежнему является востребованной услугой. Отдельно пользуются спросом офисы класса А в престижных бизнес цен...

30/10/2013

СОВМЕСТНАЯ АРЕНДА НАБИРАЕТ ПОПУЛЯРНОСТЬ

  Найм жилья в складчину остается главным трендом посткризисной аренды в Москве.

31/10/2013

АРЕНДА ОФИСА В ЦЕНТРЕ МОСКВЫ БЕЗ КОМИССИИ ОТ СОБСТВЕННИКА

  Аренда офисов без комиссии в центре Москвы стала дорожать. Цена больше всего выросла на офисы класса А в ...

31/10/2013

АРЕНДА ОФИСА В БИЗНЕС ЦЕНТРЕ МОСКВЫ БЕЗ КОМИССИИ ОТ СОБСТВЕННИКА

  Аренда офиса в любом бизнес центре Москвы по-прежнему является востребованной услугой. Отдельно пользуются спросом офисы класса А в престижных бизнес цен...

30/10/2013

СОВМЕСТНАЯ АРЕНДА НАБИРАЕТ ПОПУЛЯРНОСТЬ

  Найм жилья в складчину остается главным трендом посткризисной аренды в Москве.

    НАШИ ЭКСПЕРТЫ

    • Молодцов Алексей Николаевич

      Агент

    • Терехова Дарья Михайловна